اوقات شرعی
 
       
      • طبقه بندی مقالات
      • کند و کاوی پیرامون عوارض نوسازی و راههای وصول آن

        کند و کاوی پیرامون عوارض نوسازی و راههای وصول آن

        فاطمه عباسی
        ارائه شده در
        کلمات کلیدی :عوارض-عوارض نوسازی
        شهرداری به عنوان نهاد محلی و مدنی، متولی اصلی اداره امور خدماتی، عمرانی و نوسازی شهری است. با توجه به عدم وابستگی شهرداریها به دولت و بودجه عمومی (به موجب بند ب تبصره 52 قانون بودجه سال 1362) حسب ...
        کند و کاوی پیرامون عوارض نوسازی و راههای وصول آن
        فاطمه عباسی، مدیریت درآمدهای عمومی
        شهرداری به عنوان نهاد محلی و مدنی، متولی اصلی اداره امور خدماتی، عمرانی و نوسازی شهری است. با توجه به عدم وابستگی شهرداریها به دولت و بودجه عمومی (به موجب بند ب تبصره 52 قانون بودجه سال 1362) حسب تجویز قانون می تواند درآمدهایی را کسب و در امور شهری هزینه نماید.
        تمامی سازمانها و ارگانها به واسطه خدماتی که به شهروندان ارائه می کنند مبالغی از آنها دریافت می کنند برای مثال شرکت آب، برق و مخابرات هر چند ماه یکبار هزینه خدمات خود را به صورت قبوض برای مشترکین  ارسال می کنند. شهرداری نیز در حیطه وظایف خود و در چارچوب قانون موظف به ارائه خدماتی به شهروندان می باشد اما تفاوتی که در اینجا وجود دارد این است که شهرداری به لحاظ ساختار سازمانی که دارد مستقیما با شهروندان ارتباط دارد که در بسیاری از این موارد این ارتباط تنگاتنگ و رو در رو می باشد و منجر به بروز مسائلی می گردد. همیشه روال بر این بوده است که شهروندان انتظار دارند شهرداری تمام امورات آنها را اداره و به خواسته های آنها پاسخ مثبت دهد اما این کار چگونه امکان پذیر است؟
        اجابت کردن خواسته های مردم و برآورده کردن نیازهای آنها که به واسطه قانون جزو امور محوله به شهرداریهاست نیازمند منابع و پشتوانه های قوی مالی است و شهرداری برای پوشش دادن این هزینه ها راهی به جز اخذ عوارض و یا به عبارتی اخذ هزینه های شهروندی ندارد. در واقع شهرداری برای اینکه بتواند محیط شهری را به محیط و بستر مناسبی برای زندگی، کسب و کار و ... تبدیل کند نیاز به اخذ عوارض از شهروندان دارد تا از پس وظایف خود برآمده، نقشش را به درستی ایفا کند تا رضایت شهروندان حاصل شود. هر چند بارها و به انحاء مختلف این مسئله بیان شده است، اما باز هم تاکید می کنیم که دلیل اینکه عوارض نقش بسیار مهمی در تامین منابع مالی شهرداریها دارد این است که شهرداریها سهمی از اعتبارات دولتی ندارند و برای پوشش دادن هزینه های مختلف ناگزیر هستند از ردیفهای درآمدی که قانون برایشان تعیین کرده است استفاده نمایند.
        شهروندان باید این مسئله را مد نظر داشته باشند که هر چه توان مالی شهرداری در جایگاه بالاتری قرار داشته باشد، شهر و فضای شهری و ... موقعیت شهری بهتری را تجربه خواهند نمود. در همین راستا بسیاری از کارشناسان معتقدند که یکی ازمهمترین منابع پایدار درآمد شهرداری وصول عوارض و وجوه قانونی تعیین شده از جامعه شهری مانند عوارض نوسازی، کسب و پیشه، عوارض سالیانه اتومبیل و بهای خدمات ناشی از بهره برداری خدمات عمومی شهری است.
        یکی از عوارضی که شهروندان بنا به وظیفه و بر اساس قانون هر ساله باید به شهرداری پرداخت نمایند عوارض نوسازی و عمران شهری است. قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 7/9/1347 مجلس محترم شورای اسلامی می باشد. اما چیزی که در این بین همواره باعث بروز مشکلات عدیده شده است نام این قانون و دلایل اخذ آن از مردم می باشد. برای نمونه بسیاری از مردم گمان می کنند که این عوارض تنها به افرادی تعلق می گیرد که در طی سال ملک و یا ساختمان خود را نوسازی و یا بازسازی کرده اند و شاید به همین دلیل است که فیشهای عوارض نوسازی و عمران شهری تا این حد با بی مهری شهروندان روبرو می شود و آنها بعضا تمایلی به پرداخت این عوارض ندارند در حالیکه اصولا فلسفه اخذ این عوارض در قانون چیز دیگری ذکر شده است. البته شاید در این بین شهرداری نیز بی تقصیر نباشد و در جهت تنویر افکار عمومی و توضیح دلایل اخذ این عوارض اقدامات مناسب را انجام نداده است. برای روشن شدن موضوع در این قسمت بندهایی از قانون نوسازی و عمران شهری را که از اهمیت بیشتری برخوردار است ذکر می کنیم
        در ماده 1 قانون نوسازی و عمران شهری عنوان شده است که " نوسازی و عمران و اصلاحات اساسی و تامین نیازمنیهای شهری و احداث و اصلاح و توسعه معابر و ایجاد پارکها و پارکینگها (توقفگاهها) و میدانها و حفظ و نگهداری پارکها و باغهای عمومی موجود و تامین سایر تاسیسات مورد نیاز عمومی و نوسازی محلات و مراقبت در رشد متناسب و موزون شهرها از وظایف اساسی شهرداریها است و شهرداریها در اجرای وظایف مذکور مکلف به تهیه برنامه های اساسی و نقشه های جامع هستند."
        با ارائه  این توصیفات مشخص گردید که عوارض نوسازی و عمران شهری نه بابت نوسازی املاک بلکه از تمامی املاک و مستغلات سطح شهر برای نوسازی و اصلاح امور عمومی که تمامی مردم در آن دخیل هستند و از آن منتفع می شوند، اخذ می گردد. اهمیت مسئله آنجا آشکارتر می شود که بدانیم این عوارض کمتر از 5/1 درصد از درآمدهای شهرداری را پوشش می دهد و تمامی آن صرف انجام پروژه های عمرانی در سطح شهر می شود. بنابراین پرداخت این عوارض در واقع پولی است که بازخورد آن به طور مستقیم به خود شهروندان بر می گردد.
         عوامل زیادی در تعیین عوارض نوسازی و عمران شهری ایفای نقش می کنند اما لحاظ کردن خصوصیات مهم واحدهای مسکونی و تجاری (املاک و مستغلات) در فرمول محاسبه این عوارض جهت واقعی تر نمودن آن، گذشته از آنکه می تواند برای شهرداری اثرات مثبت درآمدی داشته باشد با توجه به اختلافات گسترده ای که میان ساختمانها و امکانات در نقاط مختلف شهر وجود دارد تا حد زیادی می تواند در تامین بحث عدالت مثمر ثمر واقع شود و رضایت شهروندان را به همراه داشته باشد. برای مثال نزدیکی به مراکز بزرگ تفریحی و تجاری، وجود پارکهای بزرگ در نزدیکی محل سکونت، تعداد دربهایی که از یک ساختمان به کوچه یا خیابان باز می شود و ... همه از جمله آیتم هایی هستند که می توانند در هر چه بیشتر واقعی نشان دادن عوارض نوسازی آنها را مد نظر داشت.
        یکی دیگر از نکات مهمی که در قانون نوسازی و عمران شهری به آن اشاره شده است تبصره 1 ماده 10 این قانون است که عنوان می دارد " از عوارض مودیانی که ظرف مدت تعیین شده عوارض متعلق به هر ملک را بپردازند ده درصد عوارض آن سال به عنوان جایزه منظور و کسر خواهد شد."  به علاوه چند سالی است که شهرداری مشهد جهت رفاه حال شهروندان و کاهش فشارهای اقتصادی عوارض نوسازی و عمران شهری را در چند مرحله (به طور مثال 4 مرحله) از شهروندان اخذ می کند. پس حال که قانون و شهرداری چنین تسهیلاتی را برای شهروندان در زمینه پرداخت عوارض نوسازی در نظر گرفته است مناسب تر است که مودیان نیز با پرداخت به موقع عوارض خود شهرداری را در خدمات رسانی هر چه بهتر و مطلوبتر به خودشان مساعدت نمایند.  
        کاستیهای مربوط به اخذ عوارض نوسازی و عمران شهری:
        اخذ عوارض نوسازی در شهرها هم اکنون با معضلات و مشکلات گوناگونی مواجه است. سوابق فعالیتهای انجام شده در گذشته، چگونگی اجرای قانون نوسازی و عمران شهری، کیفیت ارزیابی اراضی، ساختمانها و مستحدثات و تعیین نسبت قیمتی که برای محاسبه عوارض ملاک عمل قرار می گیرد، بیانگر این است که ماحصل تلاشهای عملیاتی و میدانی شهرداریها برای ممیزی هایی که عمدتا هزینه هنگفتی را به خود اختصاص می دهند در مبلغی که غالبا ناچیز است خلاصه می شود.
        تنگناهای گوناگون اجرایی برای اعمال قانون نوسازی و عمران شهری و اخذ عوارض نوسازی به صورت کاملا بدیهی به ناچیز بودن مبلغ ریالی عوارض نوسازی منتهی می شود. در واقع عنصر مشترک این مشکل "ناچیز بودن عوارض تحصیل شده" است، به نحوی که شهرداریها عموما و به ناچار از محل اعتبارات دیگر به طور علی الحساب وجوه مورد نیاز را برای اخذ عوارض نوسازی برداشت می کنند و در پایان حسابرسی ملاحظه می شود که با توجه به تلاشهای اجرایی انجام شده و هزینه های مصرف شده در "نقطه سر به سر" واقع شده اند و با مشکلی با عنوان "پیشی گرفتن مصارف بر منابع اخذ عوارض نوسازی" مواجه گشته اند.
        با اندکی تامل می توان دریافت که رفع موانع حقوقی موجود در مورد وضع و دریافت این نوع عوارض که زمانی اصلی ترین منابع درآمدی شهرداریها بوده است و اکنون به دلایل گوناگون تحت الشعاع مسائل عمده ای همچون   تراکم فروشی ها، تغییر کاربریها و .. قرار گرفته و احیا ناپذیر تلقی می شوند، علاوه بر اینکه ضروری است، امری تحقق پذیر نیز هستند.
        عوارض نوسازی در سایر کشورها:
        اما مسئله دیگری که لازم است کمی در مورد آن توضیح دهیم این است که آیا این عوارض تنها در ایران از شهروندان اخذ می شود و در سایر کشورها نیز با مسئله ای مشابه آن برخورد می کنیم؟
        بررسی متون علمی موجود در ارتباط با عوارض نشان می دهد که در کشورهای دیگر مقوله ای به نام عوارض نوسازی و عمران شهری وجود ندارد لکن نوعی از عوارض وجود دارد که بر واحدهای مسکونی و تجاری – مسکونی وضع می شود که با توجه به هدف نهایی این عوارض (به عبارت دیگر محل هزینه آن) می توان آن را معادل با عوارض نوسازی و عمران شهری تلقی کرد. بنابراین عوارض نوسازی و عمران شهری ابداع و اختراعی نیست که تنها در ایران دارای سابقه و پیشینه باشد بلکه به جرات می توان گفت در تمامی کشورهای دنیا ولی با اسامی و انواع و شیوه های مختلف از شهروندان اخذ می شود و جالب اینجاست که در اکثر این کشورها همچون ایران این عوارض از جمله درآمدهای پایدار و مستمر است که شهرداری حساب جداگانه ای روی آن باز می کنند. تجربه اکثر کشورهای جهان نشان می دهد که پذیرفته ترین و بهترین شیوه اخذ درآمد برای شهرداریها به صورتی که مستمر و قابل اتکا باشد اخذ مالیات و عوارض از شهروندان در چارچوب قانون است که این عوارضی ممکن است از شهری و ایالتی به شهر و ایالت دیگر بنا به مقتضات خاص آن منطقه جغرافیایی متفاوت باشد.
        بررای مثال در انتاریوی کانادا میزان عوارض سالانه واحدهای مسکونی یک درصد ارزش آن می باشد. نتیجه اینکه اولا میزان عوارض وضع شده بر واحدهای مسکونی بر اساس دو معیار عوارض ثابت، عوارض متغیر (تابعی از تعداد واحدها) و عوارض متغیر (تابعی از ارزش واحدها) می باشد. ثانیا میزان عوارض تعیین شده تابعی از وضعیت اقتصادی شهروندان (درآمد آنها) و در واقع توانایی پرداخت آنها می باشد و ثالثا درآمد شهرداریها از محل چنین عوارضی درصد بالایی از هزینه ای آن را پوشش می دهد.
         اما پای ثابت تمام این هزینه های اخذ شده مالیات یا عوارض بر دارائیها و مستغلات است که ممکن است به صورت مستقیم یا غیر مستقیم از شهروندان اخذ گردد و تحت نظارت دولت و یا در اکثر کشورها تحت نظارت شورای شهر صرف هزینه های عمرانی، ارئه خدمات در سطوح مختلف و فراهم آوردن امکانات رفاهی برای شهرندان می گردد. در اکثر کشورها از مالیات (عوارض) بر دارایی به جای عوارض بر واحدهای مسکونی استفاده می کنند. در واقع مالیات بر دارایی در بسیاری از کشورها به عنوان مهمترین منبع درآمد شهرداریها محسوب می شود . برای مثال در برخی از شهرهای استرالیا عوارضی بر واحدهای مسکونی و تجاری وضع می شود که بر اساس درجه توسعه یافتگی دارایی متفاوت بوده و به عوارض توسعه نیز معروف است. در برخی از ایالتهای آمریکا نیز عوارض بر ساختمانها تابعی از چند متغیر اساسی است که تعداد طبقات و واحدها یکی از آنهاست به طوریکه با افزایش تعداد طبقات و یا واحدها میزان عوارض کاهش می یابد.
        نقش اصلی مالیات بر دارایی محلی تهیه منبع محلی برای خدمات مالی شهری است. مزیتهای مالیات بر دارایی در مقابل دیگر گزینه های مالیااتی عبارتند از:
        1-   در بیشتر کشورها مالیات بر دارایی برای دوره بلند مدت وضع می شود و کمتر به اصلاح و بازنگری نیاز دارد. بنابراین مالیات دارایی غیر منقول است و نمی توان آن را نادیده گرفت.
        2-   مالیات بر دارایی برای شهرداری گزینه های سیاستی مختلفی را همچون انواع گوناگون نرخ مالیاتی ایجاد      می کند.
        3-   مشخص است که شهرداری حقی برای وضع مالیات به خاطر مرزهای فیزیکی دارایی و شهرداری ندارد. مالیات بر ادارایی همچون ابزاری است که اغلب به وسیله برنامه ریزان شهری برای اجرای اهداف و سیاستهای توسعه شهری مورد استفاده قرار می گیرد. بنابراین ثبات مالیات و قابلیت پیش بینی آن و درآمد یکی دیگر از مزیتهای آن است.
        در کل می توان گفت در اکثر کشورهای جهان که مدیریت واحد شهری به صورت اصولی و اساسی به اجرا درآمده است و شهرداریها به صورت خودکفا اداره می شوند مالیات بر دارایی بخش عظیمی از درآمدهای شهرداریها را تشکیل می دهد و در واقع یک اهرم قوی در زمینه درآمد شهرداریهاست اما مسئله مهم اینجاست که در این کشورها نرخ مالیات بر اساس تورم تعیین می شود.
        در مقام مقایسه می توان چنین اظهار نظر کرد که در ایران نیز مالیات بر مستغلات یک منبع درآمد بزرگ برای شهرداریها است که درآمد آن را دولت وصول می کند در حالی که این شهرداری است که با فراهم آوردن امکانات باعث رونق و کسب درآمد در این حوزه می شود. 
        برا ی رفع این مشکلات و تفاوتها کارشناسان به ارائه راه حل و الگو و مدلهای مختلفی پرداخته اند که بسیاری از آنها به دلیل عدم انطباق با جامعه و شرایط حال حاضر امکان اجرایی شدن را ندارند. یکی از راه حلهای اجرایی و البته کاربردی که پیش روی شهرداریها در این خصوص است انجام بررسیها و تحقیقات مختلف در زمینه میزان تمایل مودیان و شهروندان به پرداخت عوارض نوسازی و نوع برداشت آنها از نحوه هزینه کرد این عوارض است. ضمن اینکه یافتن بهترین راه دریافت عوارض از دید و نقطه نظر شهروندان نیز از جمله مواردی است که می تواند در این زمینه راهگشا و کمکی برای شهرداریها باشد.
        یکی از مسائل قابل توجه دیگر این است که بر اساس مطالعات عدم تمرکز قدرت و انتقال قدرت از حکومت ملی و استانی به شهرداریها ضروری است زیرا باعث می شود شهرداریها ابزار مناسبی در اختیار داشته باشند و فرصتهایی را برای اداره خود بر اساس منابع مورد نیاز، در خصوص تامین منابع مالی و افزایش مسئولیتها به دست آورند. اگر انتقال قدرت از حکومت ملی به صورت کامل صورت گیرد، می تواند برای ایجاد تعادل و حل اختلافات در منابع درآمدی بین شهرداریهای فقیر و غنی موثر باشد.
        در پایان و در یک برداشت خوش بینانه می توان این طور گفت که برقراری و رعایت حقوق میان شهروندان و شهرداری و داشتن تعامل و همکاری دو سویه و متقابل می تواند بسیاری از مشکلات و سوء تفاهمات را برطرف سازد. در راستای این تعاملات است که می توان طعم توسعه را چشید و شهر را به جایگاهی رساند که در شان و خور شهروندان فهیم ما باشد. بنابراین چنین نتیجه گیری می کنیم که شهروندان آگاه ما تمایل به پرداخت عوارض نوسازی و یا سایر عوارضات دارند اما نبود اطلاع رسانی صحیح و آموزش در زمینه کاربرد عوارض در بهبود خدمات رسانی شهری و ارتقای سطح کیفی محیط شهری و کیفیت زندگی باعث شده است تا آنها برخی از واقعیتها را چنان که باید و شاید نبینند و این امر موجبات قصور در پرداخت عوارض را فراهم کرده است.
         
        نام:
        پست الکترونیک:
        شرح نظر:
        کد امنیتی:
         
        2 5
        آیا این مطلب را می پسندید؟ بله خیر