اوقات شرعی
 
       
      • طبقه بندی مقالات
      • عوارض نوسازی و عمران شهری و مستندات آن

        عوارض نوسازی و عمران شهری و مستندات آن

        محمد اسماعیل غلامیان استاد
        ارائه شده در
        کلمات کلیدی :عوارض نوسازی
        قانون نوسازی و عمران شهری مصوب سال 1347 و با اصلاحات بعدی برای تأمین نیازمندی های شهری و اصلاح و توسعه معابر و ایجاد پارکها، پارکینگ ها، توقف گاه ها، میدان ها و حفظ و نگهداری آنها و تأمین سایر ...
        عوارض نوسازی و عمران شهری و مستندات آن
        محمد اسماعیل غلامیان استاد، مدیریت درآمدهای عمومی
        قانون نوسازی و عمران شهری مصوب سال 1347 و با اصلاحات بعدی برای تأمین نیازمندی های شهری و اصلاح و توسعه معابر و ایجاد پارکها، پارکینگ ها، توقف گاه ها، میدان ها و حفظ و نگهداری آنها و تأمین سایر تأسیسات که مورد نیاز عموم و متناسب با شهر و محلات باشد از وظایف اساسی شهرداری ها است، تدوین و تصویب شده است.
        شهرداری ها برای اجرای قانون و وظایف مذکور مکلف به تهیه برنامه های اجرایی و نقشه های جامع هستند. عوارض نوسازی و عمران شهری از اول فروردین هر سال به ملک تعلق می گیرد و یا از تاریخی که توسط وزارت کشور تعیین می گردد. عوارض نوسازی به کلیه اراضی و ساختمان ها و مستحدثات در محدوده قانونی شهر به مأخذ پنج در هزار بهای آنها بوده و شهرداری ها مکلفند که عوارض را طبق قانون وصول و به مصرف معین هزینه نمایند. بهای عوارض نوسازی هر ملک بر اساس ممیزی و یا برداشت از اراضی، ساختمان ها و مستحدثات مشخص می گردد.
        روش تعیین عوارض نوسازی و وصول آن به موجب آئین نامه ای که از طرف وزارت کشور تنظیم و به تصویب هیئت وزیران می رسد. طبق قانون نوسازی برای تأمین هزینه های اداری و وصول عوارض و تجهیزات کادر فنی شهرداری ها می توانند حداکثر 10 درصد از درآمد وصولی عوارض را طبق بودجه تصویب شده به مصرف برسانند.
        شهرداری ها مکلفند حداکثر ظرف مدت 15 روز بعد از مراجعه مؤدی مبلغ بدهی را مشخص و با دریافت مطالبات خود مفاصا حساب صادر کنند. شهرداری ها باید هر 5 سال یکبار طبق قانون و با اطلاع رسانی عمومی و با فرم های خاص با درج اطلاعات کامل ممیزی و برداشت به روز انجام دهند و پرونده مرتبط را تشکیل دهند و اطلاعات ممیزی را به اطلاع عموم رسانده و برگ ممیزی را به مالکین ابلاغ و مالکین در صورت اعتراض حداکثر 4 ماه فرصت دارند با ارائه مدارک نسبت به اصلاح اطلاعات اقدام نمایند و در غیر این صورت برداشت ممیزی قطعی خواهد بود. بعد از ممیزی کمیسیونی به نام کمیسیون ماده 8 تشکیل خواهد شد که برای رسیدگی به اعتراض مالکین می باشد، که اعضای کمیسیون یک نماینده از انجمن شهر یا شورا، یک نماینده از طرف دادگستری و یک نماینده از طرف وزارت کشور می باشد. ممیزی که از طرف شهرداری انجام می گیرد تا 5 سال ملاک عمل و وصول عوارض خواهد بود مگر اینکه  بیش از 50 درصد افزایش یا کاهش در ملک ایجاد شود و مالک مکلف است مراتب را به شهرداری گزارش دهد.
         مالک مهلت دارد از اول فروردین همان سال تا پایان سال عوارض نوسازی ملک خود را پرداخت نماید و از 10 درصد جایزه خوش حسابی بهره مند شود.
        مالکین قبل از انتقال هر ملک باید مشخصات ملک خود را به شهرداری ابلاغ و بهای عوارض و جرایم آنرا پرداخت نمایند. در صورت استنکاف مالک از پرداخت عوارض نوسازی در ماده 12 قانون نوسازی دیده شده که بدهی مؤدی مشخص و به مؤسسات برق اعلام می گردد. شرکت برق با اعلام اخطار و مهلت دو ماه در صورت عدم وصول نسبت به قطع برق محل سکونت ملک اقدام می کند و در ماده 13 قانون ذکر شده است در صورتی مالک بدهی عوارض را پرداخت نکند عین ملک وسیله تأمین مطالبات شهرداری بوده و دوائر، اجرای ثبت بنا به تقاضای شهرداری نسبت به صدور اجرائیه و عملیات اجرایی اسناد رسمی اقدام لازم را معمول می نمایند. شهرداری ها مکلفند برای هر یک از طرح های نوسازی و عمران شهری ابتدا  نقشه کامل تهیه و سپس توسط هیئت های ارزیابی بررسی شود و پس از تأیید و تصویب انجمن شهر به شهرداری ابلاغ و اجرا می شود و ظرف مدت یک ماه جزئیات طرح مصوب شده به اطلاع عموم اعلام می گردد. شهرداری ها دارای اختیارات نظارت بر طرز استفاده از اراضی داخل محدوده و حریم شهر از جمله تأمین تعداد طبقات و ارتفاع و نماسازی و کیفیت ساختمان بر اساس نقشه جامع شهر با رعایت ضوابط شهرسازی می باشد. تا زمانی که نقشه جامع شهر تهیه و تصویب نشده است ایجاد ساختمان و احداث هر گونه تأسیسات با ذکر علت از تاریخ اجرای قانون نوسازی برای مدت 3 سال ممنوع اعلام می کنند.
        املاکی که در معرض طرح های احداث و توسعه معابر و یا میادین واقع می شود مجاز به هر گونه احداث بنا و تأسیسات نمی باشند. اینگونه املاک و اراضی بایر، مزروعی، باغ ها در محدوده قانونی شهر مادام که اجازه ساخت داده نشود از پرداخت عوارض نوسازی معاف بوده.
        سال سال81 وفق قانون تجمیع عوارض هر گونه تخفیفات و معافیت ها در شهرداری لغو گردیده است در قبل از تجمیع املاک موقوفات، آستان قدس رضوی و سایر ارگان ها از پرداخت عوارض معاف بودند و با لغو آن کلیه اراضی و ساختمان ها و تأسیسات باید عوارض نوسازی را پرداخت نمایند به استثناء مساجد و مدارس دولتی تا سطح متوسطه و غیر انتفاعی که اخیراً با تصویب هیئت وزیران و شورای محترم اسلامی شهر، معاف شده اند.
        در ماده 29 قانون نوسازی و تبصره آن آمده است اراضی که در محدوده شهر آب لوله کشی و برق آن تأمین شده است اگر ایجاد به ساختمان اساسی ننمایند و فاقد ساختمان باشند باید دو برابر میزان مقرر در ماده 2 قانون نوسازی عوارض پرداخت نمایند. چنانچه طبق نقشه شهرداری مالکین این اراضی اقدام به نرده کشی و فضای سبز نمایند مشمول این قانون نبوده و عوارض طبق ماده 2 قانون نوسازی پرداخت می شود.
        در چند سال اخیر علاوه بر موضوعات ذکر شده چند تغییرات اصلاحی در محاسبه عوارض نوسازی، و ضریب آن ایجاد شده است. اول اینکه بهای عوارض املاک از 5 در 1000 به یک درصد تغییر پیدا کرده و افزایش عوارض داشته است و از سال 89 ، 5/1 درصد از کل بهای ملک وصول می گردد.
        نحوه محاسبه و چگونگی وصول عوارض نوسازی و عمران شهری، با تصویب هیئت وزیران در سال 1384 بنا به پیشنهاد وزارت کشور و موافقت وزات امور اقتصاد و دارایی و وزارت مسکن به استناد ماده 4 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب سال 1347 بهای اراضی موضوع ماده 4 قانون نوسازی به مأخذ ارزش معاملاتی سال 63 برای سال 64 به عنوان سال پایه با تخفیف 50 درصد مشروط به اینکه قیمت حاصل آن از بهای سال 62 کمتر نباشد اجرایی شد و در سال 65 لغایت سال 68 هر سال به ترتیب 10% افزایش نسبت به سال قبل محاسبه و ملاک عمل مبنای محاسبه جهت وصول عوارض نوسازی کلیه شهرهای قانون نوسازی و عوارض شهری قرار گرفت.
        مبنای محاسبه:
        عرصه ملک، اعیان ملک و تأسیسات موجود در محاسبه تأثیر گذار بوده و قیمت P عرصه تعیین و ارزش اسکلت و تذکرات دفترچه ارزش معاملاتی که در محاسبه عوارض تأثیرگذار است و تأسیسات هم در محاسبه عوارض اضافه خواهد شد. سال 81 با تصویب هیئت وزیران پس از موافقت وزارت دارایی و وزارت کشور و مسکن و شهرسازی به استناد ماده 4 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 که از ابتدای سال 79 تا پایان سال 80 بر اساس ارقام مربوط به سال 72 و از ابتدای سال 81 به میزان 25 درصد آخرین ارزش معاملاتی املاک ماده 64 قانون مالیات های مستقیم ملاک محاسبه قرار گرفت. در سال 82 با 40 درصد آخرین ارزش معاملاتی سال 83 به میزان 60 درصد و سال 84 به میزان 80 درصد و سال 85 به میزان صد در صد آخرین ارزش معاملاتی ملاک عمل بود.
        هر ساله توسط شهرداری قبض عوارض جمعی نوسازی محاسبه و چاپ می شود و توسط بخش خصوصی و شهرداری به درب منازل به آدرس ملک ارسال می گردد. شهروندان با مراجعه به بانک و ارائه قبض نسبت به پرداخت آن به حساب شهرداری اقدام می نمایند. در مواردی که مالک به دلایل صدور پروانه، پایان کار و یا استعلام به شهرداری مراجعه کند در قبال پاسخ باید عوارض نوسازی معوقه و جاری را تسویه حساب نموده و با تأیید واحد نوسازی و ثبت شماره فیش واریزی پاسخ استعلام بلا مانع می گردد.
        عنوان هایی که در محاسبه عوارض نوسازی تأثیر گذار می باشد:
        1- ملک مسکونی که با استفاده از دفترچه ارزش معاملاتی دارایی قیمت P منطقه و خیابان که ملک از آن ممر رفت و آمد دارند تعیین می شود. در حاشیه به عمق 20 متر با بالاترین قیمت حاشیه و بعد از آن با دو سوم قیمت پشت حاشیه محاسبه و تعیین قیمت عرصه می شود.
        2- پس از تعیین قیمت عرصه با توجه به رعایت تذکرات دفترچه ارزش معاملاتی اگر زمین بیش از 1000 متر باشد با تخفیف هایی که در نظر گرفته محاسبه می گردد. برای زمین های زراعی، باغات و سایر زمین ها طبق دستور العمل دفترچه سال مربوطه محاسبه می گردد.
        3- بعد از ارزش نهایی عرصه، ارزش اعیان و یا همان ارزش اسکلت برابر دفترچه مربوطه سال مورد نظر با توجه به نوع ساخت و قیمت های در نظر گرفته شده در دفترچه متراژ اعیان در قیمت آن ضرب و اگر در اعیان مقداری تجاری داشته باشد به ارزش آن اضافه خواهد شد و در حاشیه میدان ها یا وجود آسانسور و تأسیسات به ارزش اعیان اضافه خواهد شد. داشتن استخر، گلخانه، چاه آب و گاز به ارزش اعیان اضافه می گردد و اگر مرحله ساخت در یک ملک در حد پی کنی باشد 5 درصد ارزش اعیانی محاسبه می گردد. در مرحله اسکلت و سفت کاری و نازک کاری هر مرحله به نسبت درصدی که در دفترچه دیده شده است محاسبه می شود و بعد از ساخت و بهره برداری هر سال از عمر ساختمان بگذرد سالی 2 درصد به عنوان قدمت یا سال ساخت از ارزش ساختمان کاسته می شود تا 20 سال و حداکثر 40 درصد، بعد از تأیید نهایی اعیان جمع ارزش عرصه و ارزش اعیان یک درصد بهای کل آن به عنوان عوارض نوسازی برای ملک محاسبه می گردد. گاهی ممکن است یک ملک دارای چند طبقه آپارتمان مسکونی، مجتمع مسکونی، تجاری و یا کارگاه صنعتی باشد یا ممکن است چند طبقه زیرزمین و بالای همکف ایجاد شده باشد در صورت تفکیک و سند مجزا تمام ضوابط برای یک دستگاه محاسبه می گردد. در محاسبه انباری با 50 درصد ارزش اعیان و پارکینگ در اعیان محاسبه نمی گردد.
        ریز محاسبه عوارض با عنوان های متفاوت در تعیین بهای عوارض نقش دارد. سال 85 با تصویب شورای محترم اسلامی قبض عوارض نوسازی در دو قسط الی چهار قسط برای شهروندان چاپ و توزیع می شود. قبل از سال 80 نحوه محاسبه عوارض به صورت دستی و ابتدایی بوده، ولی قبوض نوسازی بعد از ممیزی مرحله چهارم و ورود اطلاعات ممیزی و سوابق قبلی وارد سیستم کامپیوتری شده صدور و محاسبه عوارض ماشینی و از حالت دستی خارج و ورود اطلاعات به روز رسانی شده است لذا محاسبه و صدور قبوض جمعی نسبت به گذشته آسانتر انجام می شود.
        قبلاً قبوض از بانک جمع آوری و تفکیک و حساب مغایرتی بین شهرداری و بانک زیاد بوده و اما از زمان سیستم و مکانیزه شدن ایراد به حداقل رسیده با ایجاد حساب متمرکز و شناسه پرداخت و شناسه قبض نحوه پرداخت برای مؤدی آسان و سریع می باشد که به هر طریق امکان پرداخت به حساب شهرداری را دارد. از یک دهه قبل تا کنون تغییر اساسی در ورود اطلاعات نوسازی، محاسبه و صدور، قبض و توزیع و چاپ به وجود آمده است.
        با توجه به اینکه شهر گسترش یافته املاک و حجم اطلاعات چندین برابر شده است از روش سنتی خارج و به روش مکانیزه ثبت اطلاعات املاک انجام می شود که اطلاعات ملک و محاسبه را با حداقل زمان میتوان محاسبه کرد و قبض نوسازی را به مودی تحویل  و می توان پرداخت آن را بدون مراجعه به شهرداری از طریق شبکه بانکی پرداخت، تأیید و کنترل نمود. سیستم مدیریت درآمدهای عمومی و مشارکتتهای کلان اقتصادی با دسترسی به کلیه مناطق شهرداری و برای رفع مشکلات و قوانین و ضوابط مورد محاسبه را بررسی و رفع ایراد و پاسخ به شهروندان را تسریع خواهد می نماید.
        در سال 85 علاوه بر عوارض نوسازی، عوارض بهای خدمات آتش نشانی بر روی قبوض نوسازی اضافه شده است که این عوارض به کلیه اماکن مسکونی منطقه برخوردار و نیمه برخوردار در کلیه واحدهای تجاری سطح شهر و اماکن اداری و صنعتی تعلق می گیرد. (به استثناء اماکن آموزشی، مذهبی و بهداشتی که از عوارض آتش نشانی معاف می باشند.)
        مبنای محاسبه: در املاک مسکونی متراژ اعیان در قیمت P ارزش معاملاتی عرصه سال مربوطه همان متر ضرب و یک درصد آن بابت عوارض بهای خدمات آتش نشانی است که حداکثر از 000/200 ریال تجاوز نمی کند. در املاک تجاری اگر قیمت منطقه ای داشته باشد یک درصد P از کل بهای آن تا سقف 000/400 ریال و اگر قیمت منطقه ای نداشته باشد دو درصد P تا سقف 000/800 ریال محاسبه می گردد که با تصویب شورای محترم اسلامی شهر به همراه قبض عوارض نوسازی وصول می گردد و در حساب جداگانه نگهداری و با درخواست سازمان آتش نشانی و تأیید سازمان تفکیک شده بر اساس آمار از امور مالی به حساب سازمان واریز و در بودجه منظور میگردد.
        در سال 87 بر اساس مصوبه شورای محترم اسلامی شهر بر روی قبوض نوسازی و عمران شهری عوارض جمع آوری، حمل و دفع زباله (پسماند) با پیشنهاد سازمان بازیافت از شهروندان دریافت و با قبض عوارض نوسازی وصول می گردد.
        عوارض زباله که در ابتدا با تخفیف (50 درصد، 40 درصد، 30 درصد، 20 درصد و 10 درصد) اعمال و در سال 91 ، که صد در صد عوارض نوسازی دریافت می شود.
        مبنای محاسبه عوارض پسماند: بهای عوارض نوسازی و ضریب منطقه ای برای مسکونی دریافت می گردد. به هر دلیل پس از اعمال دفترچه ارزش معاملاتی، عرصه، اعیان و تأسیسات و تذکرات، بهای به دست آمده برابر مصوبه و دستور العمل صادره عوارض پسماند محاسبه و بر روی قبوض عوارض نوسازی درج می گردد. ضمن اینکه در بودجه سال 89 عوارض نوسازی از 1 درصد به 5/1 درصد تغییر داشته و تذکرات دفترچه و ارزش اسکلت افزایش قیمت داشته است و به همان نسبت هم عوارض بهای خدمات پسماند افزایش پیدا کرده است. در سال 89 با تصویب شورای محترم اسلامی برای مبلغ تا 000/200 ریال یک قبض و از 20001 تا 000/500 دو قبض و از 50001 تا 000/000/1 ریال 3 قبض و بیش از آن 4 قبض به همراه قبض معوقه نوسازی و عمران شهری به صورت جداگانه محاسبه و چاپ و توزیع شده است.
        سیستم رایانه این امکان را به ما میدهد که بدهی هر ملک را و آمارگیری و با کنترل و حتی تعداد آپارتمان های موجود، دستگاهی، ویلایی، زمین و صنعتی و اداری را به تفکیک استخراج و اطلاعات لازم را برای وصول محاسبه و اقدام نمود.
        سیستم این امکان را به ما میدهد که تعداد املاک در سطح منطقه، ناحیه، حوزه و هر یک از شهرداری های مناطق را گزارش گیری کرده و اطلاعات نوسازی را در اختیار مسئولین برای تصمیم های مدیریتی قرارداد که برای تأمین بودجه کمک شایانی خواهد بود. اگر تا پایان همان سال عوارض نوسازی پرداخت نگردد و موکول به سال بعد شود 10 درصد خوش حسابی از حساب مالک حذف خواهد شد.
        هر ملک اعم از ویلایی، آپارتمانی و اداری با کد چند رقمی در شهرداری به نام کد نوسازی خاص همان ملک ثبت و شناسایی می شود یعنی هر ملک تفکیک شده یک کد نوسازی دارد و هر ملک در ابتدا باید با ارائه کد نوسازی پرونده ملک و سابقه آنرا از بایگانی شهرداری و یا سیستم نوسازی پیگیری کند. در شهرسازی برای صدور پروانه، تفکیک و پایان کار و سایر موارد با اعلام کد نوسازی مربوطه کلیه اطلاعات برداشت شده و ورود به سیستم برابر همان کد به اپراتور برای پاسخ به مالک اطلاعات خواسته شده داده می شود.
        برای ایجاد کد نوسازی بر روی نقشه رقم اول کد منطقه، رقم دوم کد حوزه، رقم سوم کد بلوک و رقم چهارم کد دستگاه آن ملک که برابر ممیزی برداشت اطلاعات از جنوب غربی بلوک به جهت عقربه ساعت شروع و کد گذاری می شود معروف به کد شناسایی ملک و یا همان کد نوسازی است.
        با پیش بینی های انجام شده و ایجاد امکانات شهروندان میتوانند با پرداخت الکترونیکی در پرداخت قبوض توسط عابر بانک- تلفن بانک و غیره دسترسی داشته باشند و نیاز به حضور مجدد به شهرداری را ندارند.
        تا سال 89 حساب متمرکز در بانک تجارت بوده و در سال مذکور و با همکاری بانک صادرات و سامان امکان پرداخت برای شهروندان در این بانکها فراهم شده است. شهروندان باید یا کارت اعتباری از بانک های طرف قرارداد ذکر شده داشته باشند و یا اینکه باید با کارت عابر بانک سایر بانک ها در خودپردازهای بانک تجارت، صادرات و سامان عوارض مربوط را پرداخت نمایند.
        در صورتی که ایرادی در پراخت و یا ثبت به حساب مؤدی به وجود آید با تماس تلفنی به واحد نوسازی و مدیریت درآمدهای عمومی و مشارکتهای کلان اقتصادی و با اعلام کد نوسازی ملک و شناسه پرداخت و تاریخ پرداخت از سیستم رایانه پیگیری و رفع ایراد نمایند.
         
         
        نام:
        پست الکترونیک:
        شرح نظر:
        کد امنیتی:
         
        8 8
        آیا این مطلب را می پسندید؟ بله خیر